L’annonce du 20 mai 2026 sur l’assouplissement du DPE a fait beaucoup de bruit. Réautorisation envisagée de la location des logements G, nouvel ajustement du coefficient de conversion de l’électricité, projet de loi en préparation. Pour les copropriétés, la question se pose : ce mouvement remet-il en cause les obligations qui structurent leur calendrier 2026 ? La réponse tient en une nuance — celle qui sépare le DPE individuel du DPE collectif. Elle change tout.
Pourquoi cette distinction est devenue centrale en 2026
Le diagnostic de performance énergétique (DPE) est un outil ancien — créé en 2006 — mais qui a connu deux refontes majeures depuis 2021. La loi Climat et Résilience a transformé son rôle : d’outil informatif, il est devenu un outil opposable, structurant à la fois le marché locatif, le marché de la vente, et désormais le calendrier de rénovation des bâtiments.
En 2026, deux DPE distincts coexistent dans le droit français :
- Le DPE individuel, qui évalue un logement précis — surface, équipements, consommations théoriques.
- Le DPE collectif, qui évalue un bâtiment entier — enveloppe, équipements communs, consommations globales d’une copropriété.
Le Service-Public le rappelle dans sa fiche officielle, vérifiée au 1er janvier 2026 : « Le DPE collectif ne doit pas être confondu avec le DPE individuel spécifique à un logement ni avec un audit énergétique global. » Cette précision n’est pas anodine. Elle conditionne toute la lecture de l’actualité des derniers mois.
Ce que l'annonce du 20 mai concerne réellement
Le gouvernement a confirmé le 20 mai 2026 préparer un nouvel assouplissement des règles DPE, articulé autour de deux mesures principales.
La première mesure consiste à ajuster le coefficient de conversion de l’électricité dans le calcul DPE. Cet ajustement vient s’ajouter à celui déjà entré en vigueur le 1er janvier 2026 — coefficient passé de 2,3 à 1,9 — par l’arrêté du 13 août 2025. Cette première évolution a, selon les estimations gouvernementales, fait sortir environ 850 000 logements du statut de passoire thermique sans aucun travaux. Le nombre total de logements F ou G en France est ainsi passé de 5,2 millions à 4,35 millions selon les chiffres officiels.
La seconde mesure, plus politique, prévoit de réautoriser la location des logements classés G, alors que celle-ci est interdite depuis le 1er janvier 2025 pour les logements jugés les plus énergivores.
Ces deux mesures partagent une caractéristique fondamentale : elles concernent le DPE individuel, calculé logement par logement. Elles ne portent pas — à ce stade — sur le DPE collectif, calculé à l’échelle du bâtiment.
Pourquoi le DPE collectif suit une logique différente
Le DPE collectif n’est pas la somme des DPE individuels d’une copropriété. C’est une évaluation propre, qui repose sur des paramètres différents.
Il prend en compte :
- L’enveloppe du bâtiment : isolation des murs, des toitures, des planchers bas, performances des menuiseries
- Les équipements collectifs : chaufferie commune, ventilation collective, eau chaude sanitaire commune le cas échéant
- Les consommations globales de la copropriété, sur l’ensemble des parties communes et des logements desservis par les équipements communs
Cette mécanique de calcul fait que le DPE collectif n’est pas mécaniquement amélioré par le nouveau coefficient électricité de la même manière qu’un logement individuel chauffé à l’électricité. Un immeuble dont la chaufferie est au gaz, dont l’isolation est défaillante, et qui présente des ponts thermiques majeurs, restera un mauvais DPE collectif — peu importe le coefficient appliqué à l’électricité.
Le DPE collectif évalue la performance du bâti. Les assouplissements de 2026 corrigent un biais de modélisation énergétique sur les logements individuels chauffés à l’électricité. Les deux logiques ne se rencontrent pas.
Le calendrier 2026 des copropriétés reste intact
Pour les copropriétés, l’année 2026 reste structurée par trois obligations qui ne sont pas remises en cause par les annonces gouvernementales.
Première obligation : le DPE collectif généralisé. Depuis le 1er janvier 2026, toutes les copropriétés dont le permis de construire est antérieur au 1er janvier 2013 doivent disposer d’un DPE collectif valide, quelle que soit leur taille. Le calendrier d’application, fixé par la loi Climat et Résilience du 22 août 2021, a été progressif :
- 1er janvier 2024 : copropriétés de plus de 200 lots
- 1er janvier 2025 : copropriétés de 50 à 200 lots
- 1er janvier 2026 : copropriétés de moins de 50 lots
- 1er janvier 2028 : Guadeloupe, Guyane, Martinique, La Réunion, Mayotte
Pour les petites copropriétés — qui représentent la majorité du parc français — 2026 est donc l’année d’entrée dans l’obligation. La validité du DPE collectif étant de 10 ans, il s’agit aussi de l’année où les premiers DPE collectifs réalisés en 2014-2016 doivent être renouvelés.
Deuxième obligation : le Plan Pluriannuel de Travaux (PPT). Toute copropriété de plus de 15 ans est tenue d’élaborer un PPT projetant l’ensemble des travaux à réaliser sur les dix années à venir, y compris les travaux de rénovation énergétique identifiés par le DPE collectif. Le PPT est précédé d’un Projet de Plan Pluriannuel de Travaux (PPPT), soumis au vote de l’assemblée générale.
Troisième obligation, plus opérationnelle que strictement réglementaire : la mobilisation de MaPrimeRénov’ Copropriété. Le dispositif, géré par l’Anah, finance la rénovation énergétique globale des copropriétés en tant que personnes morales, sur travaux votés en AG. À ne pas confondre — la nuance est essentielle — avec MaPrimeRénov’ parcours par geste, destinée aux propriétaires individuels, qui a connu des perturbations budgétaires en 2025 mais qui suit un régime entièrement distinct.
Ces trois obligations forment une chaîne logique : le DPE collectif diagnostique, le PPT planifie, MaPrimeRénov’ Copropriété finance. Aucune n’est suspendue, retardée ou modifiée par l’annonce du 20 mai 2026.
Le faux signal de tranquillité à anticiper
Le risque opérationnel n’est pas réglementaire. Il est psychologique.
Une copropriété peut très bien être composée de logements individuellement reclassés à la hausse par les nouveaux coefficients DPE, et présenter pourtant un DPE collectif médiocre. C’est typiquement le cas lorsque :
- L’isolation de l’enveloppe est obsolète ou inexistante
- Les ponts thermiques structurels n’ont pas été traités
- La chaufferie commune fonctionne à un rendement dégradé
- La ventilation collective génère des pertes thermiques importantes
Dans cette configuration, les copropriétaires peuvent voir leur lot personnel passer de F à E sur leur DPE individuel — sans aucun travaux — et en tirer la conclusion que la copropriété va globalement mieux. C’est une lecture compréhensible mais inexacte. Le DPE collectif, lui, continue à mesurer la performance réelle du bâti commun.
Le risque concret : un relâchement de la pression sur le vote des travaux en assemblée générale. Or les enjeux ne sont pas les mêmes. Le DPE individuel sert à la mise en location et à la valeur patrimoniale d’un lot. Le DPE collectif et le PPT structurent la trajectoire patrimoniale de l’immeuble entier sur dix ans. Ce sont deux exercices différents, qui répondent à deux questions différentes.
Quels recours si un syndic n'inscrit pas le DPE collectif à l'ordre du jour
L’obligation de réaliser un DPE collectif relève du syndic, qui doit l’inscrire à l’ordre du jour de l’assemblée générale. La loi ne prévoit pas de sanction pénale directe en cas d’inaction, mais le syndic peut voir sa responsabilité engagée si un copropriétaire subit un préjudice — par exemple lors de la vente de son lot, où l’absence de DPE collectif est un manquement opposable.
Concrètement, un copropriétaire isolé peut :
- Demander formellement au syndic par lettre recommandée d’inscrire la commande du DPE collectif à l’ordre du jour de la prochaine AG
- Saisir le conseil syndical pour appuyer la demande collectivement
- En dernier recours, engager une procédure judiciaire pour manquement du syndic à ses obligations légales
Le coût du DPE collectif lui-même, estimé par l’ADEME entre 1 000 et 4 000 euros selon la taille de l’immeuble, est imputé aux charges de copropriété. Pour les petites copropriétés entrées dans l’obligation en 2026, c’est souvent la première fois que la question se pose concrètement.
Conclusion : deux outils, deux logiques
L’assouplissement du DPE individuel et la généralisation du DPE collectif sont deux mouvements parallèles, motivés par des logiques différentes, et qui produisent des effets différents.
Le premier corrige un biais de modélisation. Il valorise mécaniquement les logements individuels chauffés à l’électricité, sans incidence sur l’état réel du bâti.
Le second évalue le bâti lui-même. Il structure un calendrier de diagnostic, de planification et de travaux qui engage la trajectoire patrimoniale de la copropriété sur la décennie.
Confondre les deux serait commode mais coûteux. L’assouplissement individuel ne paiera pas, demain, le ravalement-isolation que le PPT identifie aujourd’hui.
FAQ — Questions fréquentes
Le coefficient s’applique au mode de calcul DPE en général. Mais ses effets sont mécaniquement bien plus importants sur les logements individuels chauffés à l’électricité que sur l’évaluation d’un bâtiment collectif, dont la note dépend principalement de l’enveloppe et des équipements communs.
À la date de publication de cet article, aucune annonce gouvernementale ne va dans ce sens. Le projet de loi en cours de préparation concerne le DPE individuel et la réautorisation des logements G en location.
Selon l’ADEME, le prix moyen d’un DPE collectif se situe entre 1 000 et 4 000 euros, selon la taille de la copropriété, la complexité du bâtiment et la localisation.
Oui. Les deux DPE évaluent des choses différentes. Votre lot personnel peut être bien classé tandis que l’immeuble dans son ensemble reste médiocre. C’est le DPE collectif qui structure le projet de rénovation de la copropriété, et c’est lui qui conditionne l’éligibilité à MaPrimeRénov’ Copropriété.
Le DPE collectif est une évaluation énergétique standardisée. L’audit énergétique va plus loin, propose des scénarios chiffrés de travaux. Le Diagnostic Technique Global (DTG) est plus large encore, intégrant aussi l’état général du bâti, les équipements et la sécurité.
Sources
- Service-Public.gouv.fr, Diagnostic de performance énergétique collectif (DPE collectif), vérifié au 1er janvier 2026
- Loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 portant lutte contre le dérèglement climatique et renforcement de la résilience face à ses effets (loi Climat et Résilience)
- Arrêté du 13 août 2025 modifiant le coefficient de conversion de l’électricité dans le DPE
- ADEME, données sur le coût et les estimations de logements concernés par les réformes DPE
- ANIL, Obligations de diagnostic de l’immeuble : DPE collectif, DTG, PPPT
- Annonce gouvernementale du 20 mai 2026, relayée par Challenges et Actual Immo