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Décret Tertiaire, Décret BACS, Loi APER, Loi LOM, Loi Climat… Le secteur tertiaire croule sous les obligations énergétiques. Réduction des consommations, installation de GTB, ombrières photovoltaïques, bornes de recharge : la liste s’allonge chaque année.
Mais voici ce qu’on oublie souvent de dire : toutes ces réglementations prévoient des cas d’exemption.
Le législateur sait que certains bâtiments font face à des contraintes réelles. Patrimoine architectural, impossibilités techniques, équations économiques défavorables… Des dispositifs de dérogation existent pour ces situations.
Le point commun de toutes les exemptions
Qu’il s’agisse du Décret Tertiaire, du BACS ou de la Loi APER, le mécanisme est toujours le même : vous devez prouver que les travaux ne sont pas viables.
Et « prouver » ne signifie pas « affirmer ». Il faut des chiffres. Des calculs. Une démonstration selon les méthodes officielles.
→ Concrètement, la plupart des exemptions reposent sur un critère central : le retour sur investissement (ROI) des travaux envisagés. Si ce ROI dépasse certains seuils, l’exemption devient possible.
Les principales exemptions par réglementation
Réglementation
Critère principal d’exemption
Seuil clé
Échéance
Décret Tertiaire
Disproportion coût/bénéfices ou contraintes techniques/patrimoniales
ROI disproportionné (dossier technique)
30/09/2026
Décret BACS
Retour sur investissement trop long
ROI > 10 ans (aides déduites)
01/01/2025 (>290 kW) ou 01/01/2027 (>70 kW)
Loi APER
Contraintes techniques ou coût inacceptable
Seuils fixés par arrêté
07/2026 (>10 000 m²) ou 07/2028 (>1 500 m²)
Loi LOM
Coût adaptation électrique disproportionné
Travaux amont TGBT > coût bornes
01/01/2025
Loi Climat
Coût travaux excessif ou contraintes patrimoniales
Travaux > 50% valeur du bien
Selon classe DPE (G, F, E)
Pourquoi l'audit est incontournable
Sans audit, pas d’exemption. C’est aussi simple que ça.
Les administrations n’acceptent pas les estimations approximatives. Elles exigent :
- Des calculs de ROI selon les méthodes réglementaires
- Des chiffrages précis intégrant toutes les aides disponibles
- Des avis de professionnels qualifiés
→ Et voici le paradoxe : l’audit révèle souvent que les travaux sont rentables.
Ce qu’on pensait être une contrainte devient une opportunité. Le bâtiment « impossible à rénover » affiche finalement un ROI de 6 ans.
Dans ce cas, l’exemption n’est pas justifiable. Mais l’investissement, lui, l’est totalement.
À SAVOIR :
Les PME peuvent bénéficier du dispositif Diag Perf’Immo de BPI France, qui finance 50% du coût de l’audit énergétique.
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Comment savoir si vous êtes éligible ?
Deux options :
- Option 1 : Vous pensez être clairement éligible → Faites réaliser un audit pour documenter votre dossier d’exemption
- Option 2 : Vous n’êtes pas sûr → Demandez un pré-diagnostic gratuit pour évaluer votre situation
Dans les deux cas, l’audit est gagnant. Soit il sécurise votre exemption, soit il révèle un potentiel d’économies.
Vous pensez être éligible à une exemption ?
Ne prenez pas le risque de vous tromper. Un dossier mal documenté sera rejeté. Une exemption demandée à tort vous expose à des sanctions.
Contactez Greenta pour un pré-diagnostic gratuit de votre situation. Nous analyserons vos contraintes et vous indiquerons si un audit complet est pertinent pour sécuriser votre démarche.
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FAQ rapide
Non. Il faut documenter que les travaux porteraient atteinte au patrimoine.
30 septembre 2026 sur la plateforme OPERAT.
Amendes de 1 500€ à 40 000€ selon les réglementations.
Article mis à jour en janvier 2026. Les informations présentées sont basées sur les textes réglementaires en vigueur (Décret Tertiaire – Loi ELAN 2018, Décret BACS – n°2020-887 modifié par n°2023-259, Loi APER – n°2023-175 et décret n°2024-1023, Loi LOM – n°2019-1428, Loi Climat et Résilience – n°2021-1104). Les évolutions réglementaires peuvent modifier certaines dispositions.
Sources :
- Plateforme OPERAT – ADEME
- Légifrance – Articles R174-1 à R174-28 du CCH (Décret Tertiaire)
- Légifrance – Articles R175-1 à R175-9 du CCH (Décret BACS)
- Légifrance – Article 40 de la Loi n°2023-175 (Loi APER)
- Légifrance – Article 64 de la Loi n°2019-1428 (Loi LOM)
- Légifrance – Article R112-18 du CCH (exemptions Loi Climat)
- Décret n°2024-1023 du 13 novembre 2024 (application Loi APER)
- Guide d’application du Décret BACS – Ministère de la Transition écologique